Infiltrazioni dal lastrico solare o dalla terrazza: cosa dice la legge

La legge per tutti. Con una recente sentenza le Sezioni Unite della Corte di Cassazione (sentenza n. 9449 del 10 maggio 2016) sono intervenute a dirimere il contrasto giurisprudenziale esistente in materia di riparto di responsabilità per danni provocati da infiltrazioni provenienti dal lastrico solare ove lo stesso sia di proprietà o di uso esclusivo di uno dei condomini.

Da un lato, un ormai datato orientamento giurisprudenziale (Sezioni Unite della Corte di Cassazione sentenza n. 3672/1997) aveva stabilito che la responsabilità per danni prodotti all’appartamento sottostante da infiltrazioni d’acqua provenienti dal lastrico solare di proprietà o di uso esclusivo di uno dei condomini non andava  ricollegata al disposto dell’art. 2051 c.c. (responsabilità da cose in custodia) ma, all’obbligo di conservazione delle parti comuni che grava su tutti i condomini, con la conseguenza che questi ultimi dovevano rispondere di tutti i danni secondo le proporzioni stabilite dall’art. 1126 del c.c., vale a dire in ragione dei due terzi a carico dei condomini per i quali il lastrico solare funge da copertura e nella misura del terzo residuo a carico del titolare della proprietà o uso esclusivo.

Alcune pronunce più recenti della Suprema Corte (esemplificativamente Cass. 6376/06; 642/03; 15131/01; 7727/00) avevano espresso indirizzi difformi, riconducendo la vicenda in esame nell’ambito di applicazione dell’art. 2051 c.c. e, quindi, nell’ambito della responsabilità extracontrattuale.

La risposta che viene fornita della sentenza in commento aderisce a questo ultimo indirizzo giurisprudenziale in quanto riconosce che colui che è titolare del diritto di proprietà o di uso esclusivo del lastrico solare o della terrazza a livello si trova, rispetto alla copertura dell’edificio condominiale, in una posizione specifica, che da una parte ne consente l’utilizzo e dall’altro lo costituisce custode della relativa superficie.  

Ne consegue che, qualora i danni da infiltrazione siano imputabili esclusivamente al fatto doloso o colposo del proprietario o usuario della superficie del lastrico solare o della terrazza al livello solamente quest’ultimo sarà tenuto al ristoro dei pregiudizi subiti dall’appartamento sottostante e nessuna responsabilità per omessa manutenzione dovrà essere addebitata al condominio.

Tuttavia, la citata sentenza delle Sezioni Unite riconosce, altresì, che la responsabilità del proprietario superficiario o dell’usuario non è esclusiva ma, può concorrere con quella del condominio nel caso in cui “l’amministratore ometta di attivare gli obblighi conservativi delle cose comuni su di lui gravanti ovvero nel caso in cui l’assemblea non adotti le determinazioni di sua competenza in materia di opere di manutenzione straordinaria”.

Si prospetta, pertanto, la necessità di individuare nel caso concreto a chi sia imputabile la responsabilità dell’evento dannoso, con l’ulteriore precisazione che nel caso in cui manchi una “rigorosa prova circa la riferibilità del danno” le spese di riparazione o di ricostruzione saranno poste per un terzo a carico del proprietario o usuario esclusivo del lastrico o della terrazza e per i restanti due terzi a carico del condominio. 

Studio Legale Avv. Barbara Ponzi