Condominio: come si ripartiscono le spese delle scale condominiali? Ecco cosa dice la Cassazione

La legge per tutti (le informazioni e i consigli utili dell’avvocatessa parmigiana Barbara Ponzi)

Con l’articolo odierno cercheremo di fare chiarezza su di un tema molto dibattuto ed oggetto di frequente contenzioso quello relativo alla ripartizione delle spese di manutenzione, pulizia ed illuminazione delle scale condominali.

Ma procediamo con ordine.

Innanzitutto le scale, inclusi i gradini, le ringhiere, i parapetti, i corrimani  e qualsiasi altro elemento accessorio posto a loro completamento, servizio o abbellimento sono, ai sensi e per gli effetti dell’art. 1117 n. 1 del c.c., beni di proprietà comune la cui funzione è quella di consentire sia l’accesso alle parti condominali sia l’accesso alle porzioni di piano di proprietà esclusiva.

Le spese di manutenzione straordinaria, ricostruzione e sostituzione delle scale devono essere ripartite con i criteri dettati  dall’art. 1124 c.c. e, quindi, per metà in ragione del valore millesimale delle singole unità immobiliari cui la struttura serve e per l’altra metà in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo.

Secondo quanto statuito dalla Corte di Cassazione, inoltre, anche le spese per la tinteggiatura delle scale (Cass. n. 3968/1997)  e le spese relative ai lavori di manutenzione o ricostruzione delle murature che delimitano le scale e assolvano al tempo stesso anche la funzione di pareti delle unità immobiliari di proprietà esclusiva (Cass. n. 3968/1997) devono essere ripartire secondo i criteri di cui all’art. 1124 del c.c., mentre le spese relative all’androne vanno poste a carico di tutti i condomini in proporzione dei millesimi di proprietà.

Per quanto concerne, invece, le spese relative alla pulizia delle scale la Cassazione fin dal 1993 ha precisato che le stesse devono essere poste a carico delle singole unità immobiliari cui servono e devono essere suddivise non in base ad una tabella per millesimi di proprietà ma, esclusivamente in base ad una separata tabella che tenga conto dell’altezza di ciascun piano, in quanto ” a parità di uso, i proprietari di piani più alti sporcano le scale in misura maggiore rispetto ai proprietari dei piani più bassi, per cui devono contribuire in misura maggiore alle spese di pulizia” (Cass. n. 432/2007).

Anche per quanto riguarda le spese di illuminazione, la Corte di Cassazione, con la medesima decisione sopra indicata, ha stabilito che per la loro ripartizione deve essere applicato per intero il criterio dell’altezza del piano. Ad avviso del collegio giudicante, infatti si tratta di spese che attengono ad un servizio del quale i condomini godono in misura maggiore o minore a seconda dell’altezza del piano: è sufficiente, in proposito, considerare che il proprietario dell’ultimo piano utilizza l’illuminazione di tutta la tromba delle scale, mentre il proprietario del primo piano utilizza solo l’illuminazione della prima rampa.

Avv. Barbara Ponzi